Praktische zaken bij de aankoop van een woning in de Costa Blanca

Een woning in Spanje kopen verloopt anders dan in België. Als u een woning aan de Costa Blanca wenst te kopen, zal u een aantal formaliteiten moeten regelen. Dit artikel bespreekt het koopproces van een woning in de Costa Blanca stap voor stap.

Denk aan de bijkomende kosten bij koop van woning in Spanje

Vaak worden de bijkomende kosten naast de aankoopprijs vergeten. Zo zijn er verschillende kosten bij de aankoop van een woning in Spanje.

Allereerst zijn er de Spaanse belastingen op de aankoop van een tweede verblijf. Dit is zoals de Belgische registratierechten op de aankoop van een onroerend goed. Daarnaast zijn er de notaris- en kadasterkosten en dient u de elektriciteit- en watercontracten over te zetten. Tot slot zijn er de erelonen van advocaten.

Een voorbeeld: wanneer u in Alicante een vakantiehuis wil kopen aan een prijs van 160.000 euro, kan u de volgende kostenraming maken.

• Notaris- en kadasterkosten: tussen de 1.000- 2.000 euro.
• Water- en elektriciteitscontracten: tussen de 100 - 600 euro.
• Registratierechten: 16.000 euro (10%)
• Erelonen advocaat: tussen de 1.600 - 3.200 euro (1- 2%)

Bij nieuwbouwwoningen of een koop op plan zijn er geen registratierechten. In deze situaties betaalt u echter wel 10% btw en een zegelrecht van 1,50% op de aankoopprijs. Nieuwbouwprojecten zijn dus vaak duurder.

In het algemeen komt er 12,50% - 15% op de aankoopprijs bij. Ook als u gaat lenen in Spanje zijn er extra kosten.

U heeft een woning in Spanje gevonden

Eens u een ideale woning heeft gevonden, zal de makelaar of verkoper u vragen om een contrato de reserva te ondertekenen. U zal dan een waarborg/eerste aanbetaling betalen van 3.000 tot 10.000 euro om de woning uit de markt te halen. Als u later van gedachten verandert, en de woning niet meer wenst te kopen, bent u de aanbetaling kwijt.

Daarom is het belangrijk dat u juridische ondersteuning heeft en de nodige voorbehouden en ontbindende voorwaarden in uw contract laat zetten. Als er dan (ernstige) gebreken aan de woning zijn, kunt u de eerste aanbetaling recupereren. Veelvoorkomende gebreken zijn: bouwovertredingen, de verkoper kan niet verkopen, er kleven schulden aan de woning of urbanisatie. Als het een koop op plan betreft, zien we vaak dat er geen bankgarantie werd voorzien. Voorzie daarom voldoende tijd om het pand juridisch te laten onderzoeken.

Belangrijk: bij nieuwbouw of bij een koop op plan verloopt het koopproces iets anders.

Zoek juridische ondersteuning

De notaris in Spanje heeft niet hetzelfde takenpakket als de Belgische notaris. De notaris in Spanje geeft geen advies en controleert de woning niet. Juridische begeleiding is nodig om een vlotte eigendomsoverdracht te garanderen en het dossier bij de notaris voor te bereiden. Daarnaast is het belangrijk dat een advocaat of jurist uw belangen behartigt en uw contracten opstelt of nakijkt. Tevens kan u aan uw Spaans advocaat een volmacht geven om alle formaliteiten te regelen, waaronder het verkrijgen van een NIE-nummer of de vertegenwoordiging voor de notaris.

Kom meer te weten over de taken van een notaris in Spanje.

Vraag een NIE-nummer aan

Tijdens het juridisch onderzoek heeft u tijd om een NIE-nummer aan te vragen. Een NIE-nummer is een persoonlijk identificatienummer voor niet-residenten in Spanje. Dit document is noodzakelijk om een woning in Spanje te kunnen kopen. Het NIE-nummer is ook nodig om de niet-residenten belasting te betalen.

U kunt een NIE-nummer aanvragen in het lokale Spaanse politiekantoor via het formulier EX-15. We raden echter aan om het NIE-nummer aan te vragen in het Spaanse consulaat te Brussel. Reken hiervoor zo'n twee maanden.

Onderteken het compromis

Na een positief juridische onderzoek van de woning in Spanje wordt de contrato privado de compraventa ondertekend. Dit contract is vergelijkbaar met het compromis. U betaalt binnen 10 dagen na ondertekening een voorschot van 10%. Het resterende bedrag betaalt u binnen 2 tot 4 weken. Het is perfect mogelijk dat u de verkoper nog enkele verplichtingen oplegt, zoals de regularisatie van een bouwovertreding.

Let op: het komt vaak voor dat het reservatiecontract wordt overgeslagen en men onmiddellijk over gaat tot de ondertekening van het compromis. Dit raden we af omdat u zo geen garanties heeft over de juridische staat van de woning.

Open een Spaanse bankrekening(enkel nodig voor aankoopproces)

Het is aan te raden om vroeg in het aankoopproces een Spaanse bankrekening te openen. De betaling voor het finaliseren van de koop dient immers via een Spaanse bankrekening te gebeuren. Een bankrekening openen in Spanje is eenvoudig: het enige wat u hoeft te doen is een afspraak maken in een lokaal bankkantoor. U heeft enkel uw identiteitskaart nodig.

Naar de notaris

Na de ondertekening van het compromis en na het openen van een Spaanse bankrekening wordt de effectieve verkoop afgesloten voor de notaris. U ontvangt ter plaatse de sleutels van de woning en een voorlopige akte, de copia simple. De officiële notariële akte ontvangt u later per post.

Tip: vooraleer u naar de notaris gaat, is het gebruikelijk dat u de woning nogmaals bezoekt en controleert op zichtbare gebreken.

Registratie van uw eigendom in het kadaster

Nadat u bij de notaris bent geweest, dienen uw eigendomstitels ingeschreven te worden in het kadaster. Zo vrijwaart u uw eigendomsrecht tegenover derden. Merk op dat de notaris in Spanje dit niet voor u doet.

Ik doe een miskoop: wat nu?

Het komt wel eens voor dat cliënten een leuke woning zien, maar achteraf van gedachten veranderen. Zij hebben evenwel een reservatiecontract getekend en een aanbetaling gedaan. Wat kan u in geval van een miskoop doen? Hieronder vindt u een voorbeeld ter illustratie.

Een herkenbaar scenario

Stel dat u met een Belgisch, Nederlands of Spaans immokantoor huizen gaat bezichtigen in de omgeving van Alicante. Een makelaar toont u een aantal interessante panden. Uiteindelijk besluit u een mooie villa met tuin en zwembad te kopen. U tekent het reservatiecontract in het immokantoor en schrijft per direct 2.500 euro over als eerste aanbetaling.

Eens terug thuis in België bekijkt u de gereserveerde woning op Google Maps. U ziet echter dat rondom uw villa verschillende braakliggende percelen liggen...Dit was u niet opgevallen tijdens de bezichtiging. U vreest het ergste: wat als men op die percelen gaat bouwen? U bent ervan overtuigd dat u door mogelijke werken niet van uw tweede verblijf zal kunnen genieten, en dit voor vele jaren. Wat kan u doen aan een miskoop?

Geen paniek: u bent niet verplicht om te kopen

Met een reservatiecontract heeft u de woning voor een bepaalde periode uit de markt gehaald zodat u de nodige onderzoeken kan (laten) doen. Dit betekent niet dat u verplicht bent om tot de aankoop over te gaan. Zolang u geen compromis heeft ondertekend, bent u safe.

Waarom u best niet onmiddellijk de compromis in Spanje ondertekent? We leggen het u uit met een praktijkvoorbeeld.

Sommige makelaars maken echter reeds onmiddellijk een compromis op of verplichten u binnen een bepaalde periode een voorschot over te maken van 10% van de aankoopprijs. Het is af te raden om dit te ondertekenen vooraleer u de woning heeft laten onderzoeken. De Spaanse vastgoedmarkt is immers niet gereglementeerd, waardoor iedereen makelaar kan worden en de Spaanse notaris u niet adviseert over mogelijke gebreken.

Lees meer over cowboys op de Spaanse vastgoedmarkt.

Ik heb geen compromis ondertekend. Wat met mijn eerste aanbetaling?

De reden van een eerste aanbetaling is om de verkoper te verzekeren dat u - eens in België - niet zomaar van gedachten verandert. Als u dan zonder specifieke reden de koop wenst te annuleren, is het normaal dat u de eerste aanbetaling verliest.

U heeft evenwel recht op terugbetaling indien er gebreken worden vastgesteld tijdens de juridische controles. Zo is het ontbreken van de nodige vergunningen een veelvoorkomend probleem.

Daarnaast kan u de aanbetaling terugvorderen als de voor u determinerende reden van aankoop niet mogelijk is. Een voorbeeld: u heeft een Spaanse woning gekocht met het oog op vakantieverhuur. Als achteraf blijkt dat het juridisch niet mogelijk is om die woning te verhuren, heeft u recht op terugbetaling. De voorwaarde is dan wel dat u de makelaar op voorhand meldt dat het voor u essentieel is om de woning te kunnen verhuren aan toeristen.

Schade van miskoop beperken

U doet er dus goed aan om op voorhand uw redenen van aankoop te melden aan de makelaar en aan uw raadsman. Zo kunnen er clausules worden opgenomen in het reservatiecontract, met eventuele opschortende of ontbindende voorwaarden. Bewaar ook uw communicatie met de makelaar, zodat er later geen discussies kunnen ontstaan over uw koopmotieven. Als u aan de hand van schriftelijke communicatie kan aantonen dat de makelaar u foutief heeft geïnformeerd, heeft u recht op terugbetaling.

Lees meer over het reservatiecontract.