Tweede verblijf in het buitenland en de Belgische fiscus  

Aangifte in Belgie van uw twee de verblijf

26 september 2017 06:20

Verhuurt u een tweede verblijf of ander vastgoed in een Europees land? Dan hoeft u niet langer het volledige bedrag aan huurinkomsten in uw belastingaangifte op te nemen.

Een tweede verblijf of ander vastgoed dan uw gezinswoning moet u altijd opnemen in uw jaarlijkse belastingaangifte. Wat u exact moet aangeven verschilt naargelang het binnen of bui ten de landsgrenzen ligt. Ook of u het pand al dan niet verhuurt, speelt een rol. Het hof van beroep van Luik heeft in juni een belangrijke uitspraak gedaan voor wie vastgoed verhuurt in een ander land van de Europese Unie: de verschillende behandeling van Belgische en Europese huurinkomsten is ongeoorloofd. 'Geheel onverwacht is dat arrest niet', zegt Michael Joosen , advocaat bij Cazimir. 'Het Europees Hof van Justitie heeft ons land al eerder veroordeeld voor de verschillende behandeling van niet-verhuurd vastgoed in België en elders in Europa.'

Wat als u uw vastgoed verhuurt?

Als u een buitenlandse woning verhuurt, dan moet u de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven. De in het buitenland betaalde belastingen mag u daarvan aftrekken. De fiscus trekt van het resultaat een kostenforfait van 40 procent af.

Voor Belgisch vastgoed moet u niet de werkelijk ontvangen huur maar het kadastraal inkomen aangeven. Tenminste, als u verhuurt aan een privépersoon die de woonst uitsluitend privé en dus niet voor zijn beroep gebruikt. De fiscus indexeert het kadastraal inkomen en verhoogt het vervolgens met 40 procent. Omdat het kadastraal inkomen gebaseerd is op de huurprijzen uit de jaren 70 ligt het in de praktijk een stuk lager dan de huurinkomsten die vandaag geïnd kunnen worden. In het geschil waarin het hof uitspraak deed, gaf de belastingplichtige 22,5 procent van het brutobedrag van de ontvangen huurgelden van een appartement in het Groothertogdom Luxemburg aan. Daarbij baseerde hij zich op een persbericht van de Europese Commissie van 2012. Daarin stond dat een aangifte van het Belgische kadastraal inkomen resulteert in een 'lagere waarde die ongeveer 20 tot 25 procent van de marktwaarde bedraagt'. De belastingplichtige nam het gemiddelde van 20 en 25 procent, of dus 22,5 procent. Het hof van beroep volgde die redenering en ook de fiscus verklaarde zich hiermee akkoord in het arrest

'Voortaan hebt u de mogelijkheid om slechts 22,5 procent van de jaarlijkse bruto-inkomsten van Europees vastgoed aan te geven in uw belastingaangifte. U kunt daarbij verwijzen naar het arrest van het hof', zegt Wim Vermeulen, advocaat bij Cazimir. De fiscus zelf geeft aan nog geen standpunt te hebben ingenomen: 'Momenteel analyseren we de draagwijdte van het arrest', zegt woordvoerder Francis Adyns. Vooraleer u al te veel victorie kraait: de impact voor uw belastingfactuur is beperkt. 'België heeft met de landen uit de Europese Unie een dubbelbelastingbedrag afgesloten. Zo'n verdrag duidt het land aan dat bevoegd is om het vastgoed te belasten, om dubbele belasting te vermijden. De heffingsbevoegdheid wordt daarin toegewezen aan het land waar het vastgoed ligt, in België is er een vrijstelling', legt Vermeulen uit. 28-9-2017 Aangifte van uw tweede verblijf in Europa verandert | De Tijd https://www.tijd.be/netto/belastingen/Aangifte-van-uw-tweede-verblijf-in-Europa-verandert/9935822 2/3 Maar waarom moet u het inkomen dan aangeven in uw Belgische belastingaangifte? De vrijstelling heeft wat men noemt progressievoorbehoud. Dat betekent dat met de buitenlandse inkomsten wel rekening gehouden wordt om het belastingtarief op uw overige inkomsten te bepalen. Dat tarief stijgt met de hoogte van uw inkomsten.

Wat als u uw vastgoed niet verhuurt?

België werd al veroordeeld omdat de belasting op niet-verhuurde buitenlands vastgoed strijdig is met de Europese vrijheid van kapitaalverkeer. Voor bijvoorbeeld een tweede verblijf aan de Belgische kust dat u uitsluitend zelf gebruikt, moet u het kadastraal inkomen aangegeven. De fiscus verhoogt het met 40 procent. Voor eenzelfde stulpje bui ten de landsgrenzen moet u in principe de gemiddelde jaarlijkse huurwaarde aangeven. Dat zijn de huurinkomsten die het pand u opgeleverd had als u het hele jaar verhuurd had. Van die inkomsten mag u de buitenlandse betaalde belastingen specifiek voor die woonst aftrekken. De fiscus brengt vervolgens nog 40 procent kostenforfait in mindering. Omdat in de praktijk heel wat discussie bestond over wat de brutohuurwaarde is, aanvaardt de fiscus sinds vorig jaar dat u het buitenlands equivalent van het kadastraal inkomen gebruikt. Dat kan voor vastgoed in Frankrijk, Nederland, Spanje en Italië. Het is echter geen verplichting: u mag nog altijd de werkelijke huurwaarde gebruikten. Wat betekent dat concreet voor uw aangifte?

Wat betekent dat concreet voor uw aangifte?

• Frankrijk De brutohuurwaarde mag bepaald worden op basis van de base d'imposition. Die staat vermeld op het Franse aanslagbiljet van de taxe foncière. U moet het bedrag van de base d'imposition met twee vermenigvuldigen. Wel mag u de betaalde taxe foncière aftrekken.

• Nederland De forfaitair geraamde brutohuurwaarde is een percentage van de WOZ-waarde (waardering onroerende zaken): tussen 2,87 en 5,39 procent. De betaalde onroerendezaakbelasting mag u aftrekken.

• Spanje Voor Spaans vastgoed kunt u werken met de valor catastral. Als de forfai tair geraamde brutohuurwaarde kunt u 2 procent van de valor catastral nemen (1,1 procent van als de valor catastral werd bepaald in 1994 of later). U mag de betaalde impues to sobre bienes inmuebles (de gemeentelijke grondbelasting) in mindering brengen.

• Italië U kunt de rendita catastale gebruiken. Volgens de fiscus moet die verhoogd worden met 5 procent en vervolgens met vier derden vermenigvuldigd..